金地香山湖：“山路十八弯”，别跟刚需谈诗和远方
01
自诩“广州桃源”，深耕16载沉浮
书接上一回，今天黄埔君继续为大家呈上新新大道的踩盘记。从增城万科城沿着新新大道往下走，就有一个约2400亩的超大型楼盘——金地香山湖，打开其公众号的微楼书，亮眼的宣传词映入眼帘——“广州桃源•城市湖山大城”，仔细斟酌这些词，你会发现内涵乾坤。
▲图片源于金地香山湖公众号
湖山”意味着楼盘山水资源丰富，北靠南香山国家森林公园，南看千亩荔湖；而“桃源”一词则让人联想到陶渊明所描绘的那种“理想生活的绝美之境”，但其还有一个潜台词是“与世隔绝”（意指位置偏僻），当这两重意义合在一起，便构成了如今金地香山湖的处境。
▲增城荔湖航拍图（版权归黄埔生活汇所有）
销售不温不火，未售库存约250套
金地集团在增城的拿地时间为2004年，这也是其进军广州首个项目，距今已过去16个年头。金地香山湖是项目的第三期，其销售一直也是不温不火，价格几乎是处于整个板块的底部位置，多年来涨幅低。而旁边新开盘的万科城均价已达1.9万元/㎡，反观金地的均价还停留在1.5元/㎡，令不少买了金地的投资客唏嘘。
▲金地香山湖项目航拍图（版权归黄埔生活汇所有）
当然，金地的定价能做到这么低，也跟其早拿地有关系，楼面价比万科的低不少。与隔壁的万科城的火热相比，金地香山湖的售楼部则显得冷清许多，有些销售在打着哈欠，接待的售楼小姐赶着走流程一般，机械式地介绍完项目卖点。
金地香山湖开盘时间为2015年，截止2020年10月19日阳光家缘上的网签数据，目前仍有250余套显示未售，在区域多个新盘推出的情况下，尾货着实更难卖了！
▲金地香山湖部分楼栋网签数据（阳光家缘网）
千亿债台高筑，维权风波不断
曾经的地产界四大龙头是“招保万金”，所谓百舸争流，不进则退，如今新上位的四大龙头已变成变成“碧恒万融”，感叹一声铁打的万科。掉队的金地集团近年来一直奉行高周转的发展模式，2016年踏进销售额千亿俱乐部，上一年更是突破两千亿大关，但其在地产行业排名未见提升，仍在十名开外。
▲金地香山湖项目规划效果图
激进的高周转策略下，随之而来的是翻倍增长的企业负债。2016年至2019年，金地集团净负债率从28.40%一路走高至60.24%，即债务在三年内增加了560多亿。从今年披露一季报看，金地集团债务已达2748亿元，而因为“高周转”首被诟病的头部房企碧桂园净负债率才46.3%。
迫于债务压力，金地集团更是密集发债“借新还旧”。比如今年4月，金地集团违背了公司债《募集说明书》中所写的提升利率基点的约定，单方面将利率从5.29%调降至1.50%，此举立刻在投资者中引发强烈不满，后因上交所发函质询而取消。
高周转除了引发债务问题外，项目的质量问题以及维权事件也是接二连三。去年12月，金地青岛项目因在售卖时以“地铁沿线”进行虚假宣传，而被当地市场监督管理局处以罚款11.6万；今年7月，金地在武汉的4个项目均因“以毛坯价备案但卖的是精装房”而被业主维权。
▲信息源于东莞市住房和城乡建设局
同月，金地深圳项目宣传“别墅包含地下负一层及夹层”，因在收房后被认定为违法建筑需强制拆除，而被23位购房人告上法庭，法院判赔偿8千多万元；今年9月，在东莞住建局发布的一则《关于物业服务企业涉黑涉恶有关情况的通报》中，金地物业因通过暴力手段对待维权业主而被判处寻衅滋事罪。
从质量问题、虚假宣传，甚至到后来的暴力手段等，让金地的口碑直线下降，千亿债台高筑更是雪上加霜。激进的高周转模式就像是一把双刃剑，带来业绩的提升也伴随质的下降，“韭菜”也终有割无可割的一天。
02
眼前的配套“苟且”，只谈诗和远方？
区位：可蹭新塘，靠“旅游地产”增值？
金地香山湖在区位上是属于增城永宁板块，根据增城区《十三五计划》，永宁跟新塘将组成永宁—新塘现代产业组团，成为中南部产城融合发展片的核心区。
▲图源于增城区《十三五计划》
这个组团里面，目前交通、产业利好基本都集中在新塘，比如新塘TOD轨道交通建设如火如荼，是穗莞深城际、广州地铁十三号线、十六号线等交通线路的交汇点；产业方面也进行升级，引入的重点项目有新塘•中城智能制造科创产业园区、广英创意园、广英新能源高科技孵化产业园、广州珠江国际创业中心、广东能源产业链、凯达尔国际广场城市综合体建设等。
▲新塘•中城智能制造科创产业园区项目规划效果图
相较来说，永宁的产业基础薄弱，目前主要是承接新塘的红利外溢，真正落地到金地香山湖周边的产业规划少之又少。值得一提的是南香山森林公园，可以利用其环境优势进行旅游产业的开发。
据增城日报报道的最新进展，今年9月增城区委常委、区委政法委书记李永盛带视察组对南香山森林公园进行考察，并表示将利用其景观和历史人文资源等，将南香山打造成可行、可望、可居、可游的文化名山和城市森林公园。
▲南香山森林公园实景图
目前，园内的莲花书院遗址清理修复工作正有序推进，百花古寺大雄宝殿、天王殿等主体结构已完成建设，其他殿室和装饰工作正在施工，并计划建设新防火公路等。李书记也提到“可以借鉴白云山的景区建设经验，找准定位，科学统筹，做到一张蓝图落地干到底”。
▲南香山森林公园实景图
换句话说，目前南香山森林公园的开发还停留在“画图阶段”，要建设成媲美白云山的景区，仍然任重道远。这也意味着金地香山湖要靠“旅游地产”翻身增值，也不知道会是哪个猴年马月的事情。
郊区大盘，配套怎么说
交通
▲金地香山湖交通区位图
地铁&轻轨：目前，金地香山湖周边没有地铁站，无论是离21号线的中新站或是13号线的站点都比较远，即使通过公交接驳到地铁也要近1个小时。实际交通的改善要等到新白广城际开通，离荔湖城轻轨站的步行距离约3—4公里，比同项目的金地荔城湖、金地公园上城还要稍远，据相关媒体信源预计2022年全线开通。
▲轻轨荔湖城站实拍图（在建中）
社区穿梭巴&楼巴：金地项目体量巨大，配置社区穿梭巴在香山湖、公园上城和荔湖城三个小区循环往返，便于各小区的商业体共享，而金地香山湖未来乘坐穿梭巴前往荔城湖乘坐轻轨也相对快捷。
▲金地香山湖穿梭巴时刻表
此外，还有多个班次的楼巴前往天河区的宏发大厦，方便业主前往广州主城区。而去往黄埔区大沙地仅有一个班次，6点55分出发，16点返回，作用并不大。
▲金地香山湖楼巴时刻表
城市主干道：新新大道、增天高速（预计2022年开通）、花莞高速（预计年底开通），前文多有分析，不再赘述。
教育
项目规划配建 7 所公私立学校，公立48班南香山小学，公立香山幼儿园（均已开学） ，而公立的初中、高中尚在动工建设中。从幼儿园到高中的一站式教育，虽然配的不是名校，但15年的教育配套对比隔壁万科城更为齐全。
▲学校实景图（图片源于金地公众号）
商业&医疗配套
金地香山湖既然是“桃花源”的定位，周边肯定是缺乏商业人气的，全靠小区自建商业自给自足。项目规划近20万方的商业配套中心，香山里·商业小镇（已开业），约千米临湖商业街（已交付）和香山里广场等，目前已入驻华润万家、百果园、钱大妈、美宜佳和仁参医药等品牌商家，满足日常所需没问题，但整体的商业氛围仍然较差。
▲商业配套实景图（图片源于金地公众号）
从楼盘内走出来，可以感受到强烈的反差感，因为周边都是山野和村景。大型生活配套要去到新塘万达，驾车约30分钟；医疗方面，驾车前往较近的三甲医院——南方医院（增城分院），开车需约28分钟。
因排污超标，开发商被罚50万元
今年6月，广州市生态环境局增城区分局向广州市东凌房地产开发有限公司（金地全资子公司）开出一张罚款50万元的行政处罚决定书，具体原因是广州东凌地产作为金地公园上城、金地香山湖的建设开发以及生活污水管理运营单位，超标排放水污染物，属环境违法行为。
▲图源于广州市生态环境局增城区分局
这骚操作挺让人无语的，环境是楼盘的最大优势，周边旅游开发未来要是规划好，对于楼盘增值大有裨益，但这种破坏环境的行为无异于作茧自缚。金地应该敲响警钟了，别让“桃花源”变成“一潭死水”。
03
均价1.5万，价格洼地还是价值洼地？
小区“山路十八弯”，产权大打折扣
金地香山湖占地2400亩，总建筑面积约为150万平方米，包含100栋楼，由洋房和别墅构成，容积率为0.81，绿化率35%，妥妥的超级大盘。小区规划总户数为8928户，洋房物业费为2.8元/平/月，住宅产权仅剩54年（2004年拿地），产权大打折扣也是一些购房者介意的点。
根据销售介绍，目前主推的楼栋基本都位于小区的最内侧，比如阳光家缘网上显示的货量较多的12栋，从这些楼栋走到小区门口得绕好多路，耗费时间长，所以自驾车出行必须是标配。但小区停车位共8116个，车位配比仅为1:0.91，未来随着入住率的上升，车位不足的问题可能会凸显。
敲黑板，知识点总结
金地香山湖作为城郊一个超级大盘，不具备两大杀器——地铁和名校配套，仅靠环境优势难以打动刚需买房者，毕竟刚需眼里大多考虑的是柴米油盐、出行成本、教育考量等，“诗和远方”、“桃源”在他们眼里更多是“空中楼阁”，这也是项目销售一直不温不火的原因所在。
不过这诱人的价格，小区各项配套建起来也算齐全，对于本地客户有一定吸引力，而且这么大面积的山景、湖景的别墅具有稀缺性，价值是比洋房高，改善客户买来养老也是不错的选择，毕竟不限购。
很多吃瓜群众问，这个楼盘房价会继续跑输大盘吗？未来，随着新白广城际的全线开通，沿线楼盘肯定会掀起一波涨价潮，金地香山湖大概率也会跟涨，但地段决定价值，涨幅肯定比不上离轻轨或地铁更近的项目，所以结果你懂的。
在城市组团上，永宁产业规划少，目前很依赖新塘，新塘TOD目前只能说雏形初现，进入爆发期还要等若干年。至于第三产业——旅游地产开发，这需要政府全局的规划和考量，“蓝图”尚未绘就，宏图还在“远方”。
以上只是笔者个人观点，欢迎各位购房者和吃瓜群众在文末参与留言互动！
▲金地香山湖项目航拍图（版权归黄埔生活汇所有）
完
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02楼盘解读
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